Manutenção em condomínios exige profissionais habilitados e emissão de ARTs
A gestão de um condomínio envolve muito mais do que administrar contas ou mediar relações entre moradores. A segurança, o conforto e a durabilidade das edificações dependem diretamente de serviços técnicos que precisam ser conduzidos por profissionais legalmente habilitados. É nesse ponto que entra em cena o papel fundamental do engenheiro, responsável por planejar, executar e atestar a conformidade de intervenções que vão desde a manutenção de elevadores até a limpeza de reservatórios de água.
No Estado de São Paulo, essa responsabilidade é acompanhada de perto pelo CREA-SP (Conselho Regional de Engenharia e Agronomia do Estado de São Paulo), órgão que fiscaliza o exercício profissional da engenharia, garantindo que apenas técnicos registrados e qualificados assumam a condução dessas atividades. Para cada serviço prestado, deve ser emitida a Anotação de Responsabilidade Técnica (ART), documento que comprova a vinculação entre o profissional e a obra ou serviço realizado.
A ART não é apenas um registro burocrático: ela assegura que o condomínio, os moradores e os próprios prestadores de serviço estejam resguardados em casos de falhas ou acidentes. Além disso, representa a certeza de que a atividade está sendo conduzida de acordo com as normas técnicas e legislações vigentes.
Diante desse cenário, síndicos e administradoras de condomínios devem estar atentos a um conjunto de serviços que exigem acompanhamento especializado. Veja a seguir alguns dos principais:
- Condicionamento de ar e climatização
Com a Lei nº 13.589/2018, tornou-se obrigatório o Plano de Manutenção, Operação e Controle (PMOC) para sistemas de climatização, assegurando qualidade do ar e saúde dos usuários. - Vasos de pressão e sistemas de gás
Caldeiras, vasos sob pressão (NR 13) e centrais de gás precisam de inspeções periódicas, evitando riscos de explosões e vazamentos. - Sistemas de transporte horizontal e vertical
Elevadores, escadas rolantes e plataformas elevatórias devem passar por vistoria técnica anual (RIA), garantindo segurança aos condôminos. - Instalações elétricas
Desde baixa e alta tensão até sistemas de proteção contra descargas atmosféricas (NBR 5419), além de pontos para carregadores de veículos elétricos, é fundamental a supervisão de engenheiros eletricistas. - Comunicação e segurança patrimonial
Câmeras de CFTV, cercas elétricas, cancelas e alarmes precisam de projeto e instalação com respaldo técnico. - Controle de pragas e vetores
Serviços de desratização e desinsetização devem ser documentados com certificados válidos. - Sistemas de combate a incêndio
Incluem brigadas, equipamentos e rotas de fuga, conforme NR-23 e NBR 9077/2025. - Abastecimento de água
Reservatórios exigem limpeza, desinfecção e atestados de potabilidade. - Paisagismo
A jardinagem, podas e uso de produtos fitossanitários também requerem acompanhamento técnico. - Energia e aquecimento
Engloba desde sistemas de aquecimento até geração por fontes renováveis. - Gestão de resíduos
Inclui saneamento básico e soluções para reaproveitamento da água. - Segurança do trabalho
Abrange laudos como PGR, LTCAT e AET, fundamentais para a saúde ocupacional. - Obras e serviços de manutenção
Reformas em áreas comuns, acessibilidade (NBR 9050) e conservação de fachadas exigem projetos técnicos. - Estruturas de lazer
Piscinas e playgrounds (NBR 16071-1) devem seguir normas de segurança. - Inspeções e planos prediais
O Laudo de Inspeção Predial (NBR 16747) e o Plano de Manutenção (NBR 5674) ajudam a prolongar a vida útil das edificações. - Documentos legais
O Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros é indispensável para atestar a segurança contra incêndios. - Reformas internas
Qualquer obra em unidades autônomas deve seguir a NBR 16280, incluindo ART e liberação para envidraçamento de sacadas (NBR 16259).
✅ Por que tudo isso importa?
Com a supervisão do engenheiro e a fiscalização do CREA-SP, o condomínio garante não apenas a segurança de seus moradores, mas também a conformidade legal das edificações. A ausência de ARTs pode acarretar multas, responsabilização civil e criminal e até a interdição de áreas comuns.
Mais do que cumprir a lei, investir em manutenção com responsabilidade técnica significa valorizar o patrimônio coletivo. Um condomínio que mantém seus sistemas atualizados, suas instalações em boas condições e seus documentos em ordem transmite confiança, reduz riscos de acidentes e evita custos inesperados com reparos emergenciais.
Para os síndicos e administradoras, estar atento a essas exigências é também uma forma de gestão eficiente e transparente. A contratação de profissionais habilitados e a guarda dos registros técnicos demonstram seriedade e comprometimento diante dos moradores e dos órgãos de fiscalização.
Já para os condôminos, é a garantia de viver em um ambiente seguro, saudável e sustentável. A presença do engenheiro e o acompanhamento do CREA-SP asseguram que cada detalhe, do elevador à piscina, do sistema elétrico ao paisagismo, seja tratado com o devido cuidado técnico e dentro das normas.
Em resumo: cumprir as normas técnicas, registrar as ARTs e contar com engenheiros habilitados não é um custo, mas sim um investimento na valorização e na segurança do condomínio.
